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【金融】銀行による個人の不動産オーナーへの融資「大家ローン」にバブルの予兆、大量の不良債権になる恐れ

      2016/09/19

 buble
1: 海江田三郎 ★ 2016/09/16(金) 09:00:14.57 ID:CAP_USER
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO07284710V10C16A9000000/

超低金利を背景に、銀行による個人の不動産オーナーへの融資、いわゆる「大家ローン」が膨らみ続けている。
日銀の統計では、国内銀行の個人貸家業向け融資残高(2016年6月時点)は約21兆6728億円と、
この1年で7000億円ほど増えた。1980年代後半のバブル期には
不動産融資の急膨張が大量の不良債権の温床になった苦い教訓も残るだけに金融庁や日銀から懸念する声が増えている。

2: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:02:44.93 ID:JrT2chQp
不動産オーナーが何をするための融資なんだい?
明確な目的のない融資は焦げつくに決まってるだろう

4: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:04:11.26 ID:PAM6Cyeu
>>2
賃貸アパート建てて経営するための融資

22: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:29:28.41 ID:l4NCXzSl
>>2
答えは簡単。
相続税を払わないようにするための融資。
アパート経営者の方は、相続税が発生しなければそれで良しとしている。

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3: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:02:58.13 ID:PAM6Cyeu
ほかに融資先が無いんだから仕方ないよね
担保が取れる分、企業に融資するよりはまだマシかと

31: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:36:32.61 ID:4X+bEcVq
>>3
そこらへんにいる人を不動産オーナーにする融資

175: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 20:53:22.96 ID:QeGjBJQO
>>3
融資能力が無いの間違いだ
俺の客は世界市場2兆円の市場に上市できる化合物を作ったが融資を断られたよ

仕方なく個人融資して頑張って今では億以上の売上だからね

全くビジネスモデルを評価する能力がない

だからバカでも評価できるアパート経営にしか融資できない

7: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:05:29.80 ID:uWhlaMTE
家賃保証があるから10年位は表面化しないよ。
節税に目が眩んだ本人死んで代替わりする頃が修羅場の始まり

89: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 11:13:59.39 ID:TFwiZRQp
>>7 家賃保証をまともに信じるなよ。 それこそオモテナシ(裏ばかり)の話だぞ。

9: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:09:27.15 ID:/znrERRY
不動産価格が下がらないんで別に問題にはならない。

10: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:10:25.68 ID:/XgLCjbV
不動産を担保にしてるわけだから、相場を無視した融資でもしてなきゃ普通
は大丈夫なはず。相場の何割しか融資しないだろ? バブルの時はそれを無
視して、「上がる予定の将来の相場」で融資して、不動産価値が下がれば貸
し剥がしして保身した銀行じゃんw。

81: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 10:50:06.13 ID:PU9nTsNw
>>10
RCの中古物件なら最近は固定資産税評価額の2倍から3倍の金額を
融資してくれる。
オレも中古物件ばかりだけど、合計10億くらい借りて200部屋く
らい運用してるよ。
古いアパートやマンションばかりから利回りも高くて、年収は
3000万を超えた。
ちなみに、5年前まで年収500万の地方企業のサラリーマンだったよ。

85: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 11:00:12.05 ID:l3fkDjbZ
>>81
災害一発で自殺コースか・・

91: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 11:17:44.33 ID:kTe1/vtN
>>81
利回り30%ってすごいね。今なら売ったら儲かるんじゃない?

92: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 11:19:46.83 ID:kTe1/vtN
>>91
事故レス。諸々引いて3%ね。
まあそんなもんか。

102: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 12:11:22.84 ID:W841AdPT
>>81
数年内に売り逃げた方がいいよ。
10億返す前に弾けそう。

114: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 14:14:20.42 ID:zLT4qLhd
>>81
USリートなら税金払っても年20%のリターン。
ただ基準価額が変動するからなあ。
でも5年で元取れたらある意味凄いのかも。

134: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 17:38:17.30 ID:PU9nTsNw
>>114
銀行は土地や建物を買うためには貸してくれるけど、投資信託や
株を買うためにはなかなか貸してくれないんだよね。

日銀からどんどん資金が供給されてて、金利も記録的な低金利だ
から、少しでも担保価値のありそうな物件ならすぐに貸してくれる。
バブルが崩壊しても実際に返済が滞るまで10年くらいのタイムラグが
あるから、今の銀行担当者や支店長にとっては関係ない話だからね。
その頃90才くらいになって老人ホームに入ってる大家は、財産全部
失ってホームからも追い出されてのたれ死ぬんだね。

191: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 11:47:38.69 ID:9ZFmETji
>>114
嘘つくなよ。USREITファンドだろ。USREITの利回りは1桁だぞ。
ファンドはタコハイだ。

15: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:19:06.82 ID:61YJwFXA
行き詰ったアパートを安く買い叩いて伸びているところがあるね

16: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:22:31.66 ID:uWhlaMTE
住宅ローンと違って事業者向け不動産ローンは融資額自体も金利の水準も
だいぶ違うので運用難に苦しむ銀行も融資に乗り気なんだよな。

大東建託やレオパレスのボッタクリ建設費からの家賃保証が当面あるから
真っ先に焦げ付くパターンでも元本とは別に金利だけ30~40%位は吸える

17: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:22:42.49 ID:/XgLCjbV
個人事業主だから並があってさ、総量規制前はけっこううまくやりくり出来て
た。総量規制で何度か沈みかけたな。あれでアウトになった人多いはず。銀行
もそういった時には貸してくれないし、仕事がうまくいってる時は借りてくれ
借りてくれってうるさい。うまくいってるから借りる必要なんかねーし!

18: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:25:25.77 ID:2of/vzDh
この手のローンが盛んになったのは確かREITがきっかけだな。
もう10年以上になるか?
金持ち父さんシリーズ本がベストセラーになったころかな?
アメリカに遅れること10年
本家アメリカでは不動産ローン破たんして金持ち父さん破産したんじゃなかったっけ??
間違いなく第二派来るな

43: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:43:21.91 ID:gRRt67B0
都心の人気エリアでは2割上昇などざらで、今や首都圏のマンション販売価格はサラリーマンの平均年収の11倍を超える高値になってしまった。
住宅購入を考える人々の多くは購入のための頭金を積み増すために、さらに貯金に励んでいると推測できる。

58: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 09:55:43.93 ID:038kjQ/j
>>43
都内のマンションが高くなりすぎて、買い手がつかなくなり、完成在庫が積み上がってますが?

83: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 10:57:50.91 ID:pyaePgzx
>>58
神奈川なら武蔵小杉のマンションなんて普通のサラリーマンならローン返却に一生を捧げる様なもんで虚し過ぎるなあ。日本人のメンタリティも都心部に近いところに住まないと恐怖を感じるような感じで余裕がないな。

71: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 10:19:19.84 ID:uWhlaMTE
相続人に代替わりする頃に家賃保証大幅減額&修繕工事がやってくる。
そんな保証額じゃやっていけんと解約して自主管理なんて素人大家にはとてもできんが
不動産屋も銀行も8桁の負債に音を上げたら先祖の土地を失ってしまうので
ギリギリまで粘るだろうと確信犯で嵌め込んでる

74: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 10:24:21.98 ID:GT/nIz1A
以前D建託の建設費の見積り見たことあるけど
笑ってしまうくらいのボッタクリ、
オーナーには賃貸事業収支などの事業計画書に
紛れ込ませて説明してるから気づかれないんだろうな。

90: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 11:15:20.85 ID:NGRQKKyh
需要が頭打ちだから、結局どこに貸しても不良債権の恐れはあるんだよな
海外資産を買いあさる方がまだマシなんじゃないか

116: 名刺は切らしておりまして 2016/09/16(金) 15:04:52.87 ID:zvTd6+Dk
リフォームに来た大工に訊いたら仕事の半分以上はアパート新築だって…。金融機関と不動産会社は完全に爺さん婆さん騙してるだろ。
欲深い老人にも落ち度はあるが、それにしても悪質。ムカムカするわ。

180: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 00:34:26.13 ID:n6MDoyMN
焦げついたら大東建託が二束三文で土地ごと買い取る算段だよ。
大家は損するが本当に困るのは銀行だろうね。
銀行の審査が甘すぎる。

189: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 10:37:48.61 ID:gFt3LWQ5
>>180
なんだけど大東建託は建設の回転止まったら逝くという話もあるから
どっちが先かわからんな。

188: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 10:35:53.95 ID:yvu+s2C1
民泊化を進めればいい

190: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 11:42:48.65 ID:UW4rVIxI
さてゴミになったこのアパートは買い叩かれ
まずは生活保護が住み、あとは外国人を住まわすために移民ブローカーが買います。

193: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 12:43:32.25 ID:Y9+hOPHl
500万の相続税払うのに

億の借金背負う感じでいいの?

195: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 13:20:44.16 ID:F6Z0wsXP
>>193
借金背負うと言っても土地を担保にして借りて、建物が建てば家賃収入(30年間一括借上家賃90%保証)があって
その家賃から借金を返していけばいい、って説明を受けるんだよ。

でも、

建てる費用がボッタクリ(ここで儲ける)
30年間一括借上だけど、途中で解約する事もある
家賃は状況に応じて下がっていき、下がった家賃の90%保証
大規模修繕費用は別途用意する必要あり
でも計画は家賃が30年間変わらず大規模修繕もしない前提(だからボッタクリ建築費でもオーナーが儲かる計算になる)

199: 名刺は切らしておりまして 2016/09/17(土) 19:39:20.37 ID:Li62tk4i
大東建託にサブリースやらせたのは
特定保険業法なんだよなぁ
それまでは大家が互助会方式で
健全だったんだよ
その少し後に外資に売るだとかあって
リーマンショックになって話は無くなったけど
そこから暫く低調で
東日本大震災がきた
このタイミングで創業者は完全に手を引いたよね
それが全てを物語っている

引用元: http://www.logsoku.com/r/2ch.sc/bizplus/1473984014/
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